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Boletim Coronavírus - 16 de novembro de 2020

Sumário

1) Após acionarem a Justiça, locatários conseguiram redução do aluguel e até a retirada da multa pela rescisão antecipada

A pandemia da Covid-19 promoveu uma busca por revisão de contratos de aluguel de imóveis comerciais. Com a restrição de circulação de pessoas e a limitação ao funcionamento do comércio em todo o país, as lojas viram o faturamento despencar, e a despesa com aluguel teve que ser negociada. Quem não conseguiu negociar, procurou o Judiciário. Embora tenha havido relaxamento do isolamento social, especialistas ouvidos pelo JOTA acreditam que as discussões sobre os aluguéis devem continuar, principalmente com a possibilidade de uma segunda onda de contaminação no Brasil. 

Não há um número exato de ações do gênero no país, mas especialistas consultados pelo JOTA analisam que as sentenças foram variadas: desde a suspensão total do valor do aluguel até diferentes porcentagens de desconto. Além disso, apontam que as demandas foram se modificando no decorrer dos meses: antes o foco maior estava na suspensão e nos descontos das mensalidades, agora, a retirada de multas na rescisão antecipada tem aparecido com mais frequência.

“Eu observei a inquietação dos inquilinos com a impossibilidade de pagamento de aluguéis diante da restrição das atividades comerciais, o que motivou uma série de ações. Em um primeiro momento para suspender ou reduzir os valores de aluguel e, depois, na medida em que a situação das medidas restritivas foi se postergando, comecei a ver as questões das rescisões de contrato e inexigibilidade de multa”, explica a advogada Viviane Albin, responsável pela área e contencioso e sócia do escritório Arrieiro Papini Advogados.

Ao mesmo tempo, os Legislativos nacional, estaduais e municipais também se moveram em torno da questão. Levantamento realizado pelo JOTA mostra que são pelo menos 44 projetos de lei sobre o assunto em tramitação no país, sendo 13 no Congresso Nacional e as demais nas assembleias legislativas e câmaras municipais.

A maioria dos projetos trata da suspensão de pagamentos, descontos e despejos. O PL 1583/2020, por exemplo, estabelece desconto de 70% nos aluguéis de lojas que estejam localizadas em centros comerciais e shopping centers que estejam com portas fechadas. Já o PL 827/2020 suspende por 90 dias a execução de ordens de despejo de locação de imóveis residenciais e comerciais por causa da pandemia da Covid-19. O PL 1831/2020 permite aos locatários de imóveis residenciais e comerciais a suspensão dos contratos de aluguéis ou a redução dos valores em decorrência das medidas de isolamento e quarentena.

Até o momento, apenas a lei 14.010/2020 – que dispõe sobre o regime jurídico emergencial e transitório das relações jurídicas de Direito Privado durante a pandemia – trouxe alguma alteração sobre a questão dos aluguéis. De acordo com a norma, os juízes não podiam conceder liminar de despejo entre 20 de março e 30 de outubro.

 

Negociações e Justiça

De acordo com Nabil Sahyoun, presidente da Associação Brasileira de Lojistas de Shopping Centers (Alshop), negociações entre os estabelecimentos e os lojistas se tornaram comuns durante a pandemia. Segundo ele, muitos shoppings deixaram de cobrar os “fundos de promoção”, o valor mensal pago para fazer campanhas comerciais em datas comemorativas. Além disso, ratearam com os lojistas apenas as despesas fixas, como funcionários, segurança e limpeza do estabelecimento.

Sahyoun explica que desde março, 10 mil lojas de shopping centers no Brasil fecharam – o que corresponde a 10% do número de estabelecimentos no país – e o prejuízo estimado é de R$ 40 bilhões. No entanto, para ele, a situação poderia ser pior caso as negociações com aluguéis não tivessem ocorrido. O presidente da associação explica que a maioria dos acordos entre shoppings e lojistas se deu por carta de negociação, e não por aditivo contratual. A carta de negociação é um documento assinado entre as partes, com as condições da negociação e a validade.

“Se houvesse uma radicalização dos shoppings, eles perderiam muito mais lojistas, a reposição ia ser impossível de acontecer e o prejuízo, sem dúvida, seria para todos e mais ainda para os shoppings. No fim, houve bom senso de todo mundo para se ajudar e superar [a crise]. Mas é claro que sempre alguém pode ficar insatisfeito e, por isso, busca a Justiça”, opina.

As decisões judiciais foram as mais diversas sobre a questão. A 1ª Turma Cível do Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDFT), por exemplo, negou um agravo no dia 12 de agosto em que se pedia a suspensão do valor total da locação porque “havendo comprovação de que houve faturamento, mesmo que demonstrado impacto financeiro negativo nas atividades comerciais do locatário, a suspensão do valor total da locação representa medida desproporcional e contrária aos princípios da função social dos contratos, da boa-fé objetiva e do equilíbrio contratual entre as partes”.

Já os tribunais do Estado de Minas Gerais, Rio de Janeiro, Mato Grosso do Sul, Santa Catarina e Rondônia proferiram decisões obrigando os proprietários a concederem redução no aluguel durante a pandemia em porcentagens variadas de 30% a 50%.

No agravo de instrumento de Minas Gerais do dia 10 de setembro, por exemplo, o relator desembargador Marco Aurélio Ferenzini, escreveu que “Logrando a parte autora demonstrar a necessidade de suspensão da exigibilidade de parte dos alugueis devidos à parte requerida enquanto a loja de sua titularidade permanecer fechada em razão da pandemia do Covid-19, a manutenção da decisão que deferiu a medida antecipatória deferida se impõe, devendo, entretanto, ser observado o percentual de 50% (cinquenta por cento) do valor original do aluguel, considerando-se que os efeitos da pandemia são suportados por toda a sociedade”.

No Tribunal de Justiça do Paraná, o juiz Marcos Caires Luz, da 7ª Vara Cível de Londrina, concedeu a suspensão da multa rescisória de mais de R$ 100 mil pelo fim antecipado do contrato de um corretora de câmbio localizada em um shopping center. A decisão é de 16 de junho de 2020.

Na análise dos advogados ouvidos pelo JOTA as decisões variadas sobre os aluguéis são naturais por envolverem contratos entre as partes. Além disso, eles ressaltam os diferentes impactos que a pandemia causou nos segmentos empresariais e, consequentemente, na relação entre proprietários e inquilinos. “A questão de reduzir ou alterar uma cláusula contratual está prevista na legislação brasileira desde sempre, a gente tem isso na Lei de Locações, no Código Civil, principalmente em casos fortuitos e de força maior, que é o caso da pandemia. Ou seja, a situação legal existe e o que o juiz faz é analisar o caso a caso”, explica Lucas Cicala, especialista da área cível do escritório Finocchio & Ustra.

Processos citados na matéria: TJ-DF 0709310-22.2020.8.07.0000; TJ-MG – AI: 10000204522213001; TJ PR – 0034697-86.2020.8.16.0014 (Fonte: Jota)

2) STF permite citação internacional por correio

Uma recente decisão do Supremo Tribunal Federal (STF) confirmou a possibilidade de homologação de sentença estrangeira sem a necessidade de uma empresa brasileira ser citada no processo por carta rogatória – instrumento para a comunicação entre Judiciários de países diferentes. O STF manteve decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), livrando de vez uma empresa americana da obrigação.

No período de 1º de janeiro de 2015 a 30 de setembro deste ano, o STJ julgou 3.576 pedidos de homologação de decisão estrangeira. Destes, 3.318 foram pela concessão da ordem.

Os ministros do Supremo entenderam que o acórdão do STJ está bem fundamentado e devidamente escorado na legislação infraconstitucional (ARE 1137224). Na prática, a decisão confere maior segurança jurídica a investidores estrangeiros que vierem a firmar acordos com empresas brasileiras, o que pode atrair capital para o país.

No caso concreto, uma sentença da Justiça de Nova York condenou a Latin Stock Brasil Produções – distribuidora de direitos autorais – ao pagamento de US$ 362,74 mil ao provedor americano de banco de imagens, vídeos e música Shutterstock. Mas, para ter efeito no Brasil, é necessária a homologação da sentença estrangeira pelo Judiciário.

Em decisão paradigmática, o STJ aceitou o uso da citação postal, conforme acordado pelas partes em cláusula contratual. No contrato, as empresas teriam combinado que, caso houvesse algum tipo de litígio, seria resolvido na Corte de Nova York, onde a citação pode ser feita pelos Correios. Com o contrato e o aviso de recebimento juntados ao processo, o STJ homologou a decisão americana (2016/0305869-7).

Segundo o advogado Marcelo Mazzola, do escritório Dannemann Siemsen Advogados, que representa a Shutterstock no processo, com o aval do STF, a decisão pode ser usada como jurisprudência por qualquer empresa na mesma situação. “Agora que as empresas viram ser possível estabelecer outra forma de citação em contrato internacional, muito mais barata e rápida, daqui para frente empresas com contratos internacionais devem querer colocar cláusula do tipo”, diz.

Mazzola afirma que os ministros do STJ reconheceram que havia sido pactuada uma outra forma de citação, que está de acordo com as leis brasileiras e americanas. “Os ministros entenderam que, se a empresa brasileira assinou contrato prevendo essa modalidade diferenciada de citação, está correto.”

A empresa brasileira havia alegado que a sentença americana não poderia ser homologada por não ter sido citada por carta rogatória. De acordo com Paulo Lanari, do escritório Lanari Advocacia Societária, que representa a Latin Stock no processo, um dia a companhia recebeu um documento dos Estados Unidos, que era a comunicação da decisão judicial. “Como não tinha carta rogatória, por ser uma relação com empresa de outro país, seria nula a decisão”, diz Lanari.

O advogado da Latin Stock afirma que, em 2015, o Código de Processo Civil (CPC) flexibilizou formalidades, como permitir que o próprio escritório de advocacia entregue a citação. Mas apesar de a ação de homologação de sentença estrangeira ser de 2017, a citação da Latin Stock ocorreu em 2014. “No caso concreto, foi feito um pacto não aplicável na época. Com a mudança no CPC, o argumento de que não há autorização legislativa não existe mais”, diz.

Como a Latin Stock entrou em processo de falência em 2019, segundo Lanari, agora haverá uma conversa com os administradores judiciais. “Porque isso gera um crédito que deve ser habilitado na falência”, afirma o advogado.

Por força do negócio jurídico processual, instituído no CPC em 2015, hoje fica mais evidente que se a parte concordou que a citação postal seria suficiente, não poderia depois alegar que essa forma não é válida, diz o advogado Flávio Pereira Lima, especialista em contencioso e arbitragem do Mattos Filho Advogados. “A decisão privilegia o acordado entre as partes. Cada vez menos, a Justiça deve interferir no que tiver sido pactuado”, afirma. A medida só não seria válida, acrescenta, se a empresa não tivesse recebido a citação.

Para Lima, decisões como essa trazem maior segurança jurídica aos estrangeiros nos negócios internacionais. “Por outro lado, a parte brasileira que celebrar contrato do tipo precisa ficar atenta às cláusulas porque deverá ser aceito o que for acordado”, diz. (Fonte: Valor Econômico)

3) Sistema torna automático o bloqueio de carteira de habilitação de devedor

Os juízes ganharam rapidez para determinar o bloqueio da carteira nacional de habilitação (CNH) de devedor. O sistema eletrônico de restrição judicial de veículos, o Renajud, foi integrado ao processo judicial eletrônico e passou a prever essa possibilidade. Até então, os pedidos tinham que ser feitos por meio de ofícios em papel ao Departamento Nacional de Trânsito (Denatran).

A novidade faz parte de acordo de cooperação técnica para o aprimoramento do Renajud firmado entre o Ministério da Justiça e Segurança Pública, o Ministério da Infraestrutura e o Conselho Nacional de Justiça (CNJ). Além dessa medida, será possível ainda aos juízes, por meio do sistema, indicar veículos a leilão e determinar a desvinculação de débitos (IPVA, multas e taxas), assegurando a rápida transferência dos bens aos novos proprietários.

Prevista para janeiro, a novidade vai proporcionar maior efetividade às execuções, segundo advogados. O veículo poderá ser vendido sem nenhuma pendência. Havia uma forte resistência à medida por medo de perda da garantia, explica o diretor-geral do Denatran, Frederico de Moura Carneiro.

“Tudo [os débitos] estará atrelado ao CPF ou CNPJ do devedor. O veículo terá uma identidade nova. A medida reduzirá o número de veículos em pátios pelo país afora”, diz Carneiro. Ele acrescenta que está em estudo a criação de um novo código — por não haver possibilidade de alteração no Registro Nacional de Veículos Automotores (Renavam) — para deixar o veículo “sem passado”.

Hoje, segundo Ana Paula de Carvalho Faro, assessora jurídica da Faro Leilões, um veículo é levado a leilão com esses débitos e, em certas situações, só depois da venda é solicitada ao juiz a desvinculação. “Essa medida vai viabilizar e muito a compra de veículo em leilão”, afirma ela, acrescentando que existe, porém, um gargalo no sistema, referente a mais de uma restrição sobre um mesmo bem.

Até então, o sistema só possibilitava a efetivação de ordens judiciais de restrição de veículos. Com a inclusão das carteiras de habilitação no Renajud, fecha-se ainda mais o cerco aos devedores. A medida, porém, é polêmica e está para ser analisada pelo Supremo Tribunal Federal (STF).

Os ministros julgarão a constitucionalidade do artigo 139, inciso IV, do novo Código de Processo Civil (Lei nº 13.105, de 2015). Pelo dispositivo, o magistrado pode “determinar todas as medidas indutivas, coercitivas, mandamentais ou sub-rogatórias necessárias para assegurar o cumprimento de ordem judicial, inclusive nas ações que tenham por objeto prestação pecuniária”.

Na ação direta de inconstitucionalidade (ADI 5941), o Partido dos Trabalhadores pede que sejam declaradas inconstitucionais medidas que poderiam ser enquadradas no dispositivo — bloqueio de carteira nacional de habilitação e de passaporte e a proibição de participação em concurso e em licitação pública.

O processo foi colocado na pauta do STF do dia 28 de outubro, mas não foi julgado. Em sua manifestação, a Procuradoria-Geral da República (PGR) opinou pela procedência do pedido. Defende o texto do CPC. Porém, excluídas as medidas “que importem em restrição às liberdades individuais”, como a apreensão de CNH e de passaporte.

Além do bloqueio, o sistema Renajud possibilita aos magistrados a suspensão ou mesmo cassação de carteiras de habilitação. Essas penalidades estão previstas no Código de Trânsito Brasileiro (CTB).

O bloqueio, segundo o diretor-geral do Denatran, é uma medida judicial. Pode ser determinada em caso de fraude ou para forçar uma pessoa a pagar o que deve, sem um prazo específico para liberação do documento. “Uma decisão do STF não inviabilizaria a ferramenta”, diz Frederico Carneiro.

O Denatran não tem dados sobre determinações judiciais para bloqueio de carteiras de habilitação. Apenas das outras modalidades. Em 2019, foram aplicadas 794 mil penas de suspensão do direito de dirigir e cerca de 86 mil de cassação.

Para o advogado Ricardo Siqueira, a medida prevista para o leilão de veículos é positiva, “uma das melhores alterações já realizadas, por fazer com que diversos veículos sejam alienados e voltem a circular”. Porém, critica a possibilidade de bloqueio de carteiras de habilitação. “Não se pode para efeito de saldar uma dívida gerar um constrangimento ilegal, ferir o direito de ir e vir”, diz.

O advogado Eduardo Kiralyhegy, sócio do NMK Advogados, afirma que o Renajud, até então, era limitado e servia basicamente para segurar os bens de um devedor. “Começa-se a transformar o sistema em uma ferramenta mais útil. O juiz poderá não só bloquear o veículo, mas também viabilizar o leilão de uma forma mais simples”, diz. “Dá mais liquidez ao leilão.”

Sobre o bloqueio de CNH de devedor, o advogado destaca que o sistema está sendo construído com base no que a lei autoriza. “Tem que nascer de forma ampla”, afirma, acrescentando que a medida tem um efeito parecido ao protesto para o motorista que depende do documento para trabalhar.

O Supremo ainda não tratou sobre o bloqueio da CNH de devedor, mas já considerou constitucional a imposição da pena de suspensão da habilitação a motoristas profissionais que tenham sido condenados por homicídio culposo (sem intenção de matar) em razão de acidente de trânsito. (Fonte: Valor Econômico)

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